广州土地容积率，真的降了。
这几天，广州公共资源交易中心一口气挂牌了增城和花都的4宗低密宅地，其中有2宗地块的容积率甚至低至1.02！
这是什么概念？这么说吧，大概率可以设计出真正的别墅产品。
|图源：广州公共资源交易中心
楼市君进一步摸查后发现，今年广州挂牌的15宗土地中，竟然有8宗容积率在2.5及以下，占比过半！
地块“降容”正在成为广州的一个趋势。
|广州楼市发布 制图
壹
在过去几年，广州几乎都被困在了高容积率之中。
我们需要明白一个概念：容积率越高，单位土地面积就能建更多的房子，就能住更多的人。
也就是说，它直接关系到每个人的居住体验。
高容积率的典型的代表，如广钢新城、广纸新城等，随着人口的入住，经常会出现上下班高峰期等电梯、堵车以及公共空间和配套不足等诸多问题。
|广钢新城航拍
|广州楼市发布 摄
这也是为什么说土地“降容”很重要的原因。
就拿上周挂牌的4宗宅地来说，地块本身素质相当能打，同时又是低容积率地块，就更难得了。
这其中，花都区CC0504010地块和花都CA1208026地块，大家可以点击链接回顾。 （）
我们今天重点来聊聊这几天新挂牌的2宗宅地。
增城区：1.02容积率，区府旁的湖景别墅地
首先是增城区新城大道东侧18005200111A25012号地块，名字很长，我们简称为增城012地块。
按照规划条件，地块宗地面积71547.31平，总建面73080平，按照62500万元的起拍价计算，起拍楼面价仅为8552元/平。
对比去年增城城投拿下的隔壁地块成交楼面价约9120元/平，新上架的这宗宅地8552元/平的楼面价还要更低一些！
从地图上看，地块位置其实相当不错。
西侧还紧邻荔湖公园，东侧也可以望增江，景观资源不缺。
再加上靠近增城区政府的优势，基本可以说是增城城市面貌最好的板块了。
|广州楼市发布 制图
楼市君还留意到，地块与去年增城城投拿下的隔壁地块有个相似的出让要求：
需要配建周边的绿地和道路。
比如此次挂牌的012地块，除了地块自身范围内的8932.92平绿地外，还需额外配建高达75170.5平的公园绿地！
不算内部园林的情况下，周边公园就有超8.4万平！
｜图源：广州公共资源交易中心
而地块1.02的容积率，再加上仅500平社区中心的配建、54米的限高，基本可以说是为别墅、叠墅量身定制的。
参考旁边的萝岗家园、保利壹号公馆等都是别墅盘，改善的圈层已经有了。
目前保利壹号公馆仅挂牌了8套别墅房源，毛坯单价约1.8-2.7万/平。
若地块成功出让，留给开发商的利润空间基本也算充足，大概率都能算得过账。
｜图源：贝壳找房
花都区：9500元/平起拍，一线临湖小高层
花都区上架的联乡路以东、蔗园路以北CA0201032地块（二期），则是有望为我们带来临湖小高层。
地块隔壁的一期地块，去年底被宝信地产拿下，楼面价约9500元/平。
此次挂牌的二期地块可用宗地面积15727.76平，计容建面28309平，容积率仅为1.8。
按照26894万元的起拍总价计算，起拍楼面价约9500元/平，与一期相同。
|图源：广州公共资源交易中心
从位置上来看，花都区032地块（二期）位于花都湖湿地公园南侧，拥有不错的景观资源。
地块东侧不远处就是花都主干道迎宾大道，距离地铁9号线莲塘和清布站均在1公里以内。
仅需1站就能达到马鞍山公园，换乘在建中的18号线北延段，可以实现通达珠江新城、琶洲CBD。
教育配套方面有广大附中花都小学、花广学校等等，商业则有星旺广场、天河城奥莱公园等等，均在步行范围之内。
|广州楼市发布 制图
按照地块的规划条件，有几个比较亮眼的指标：
比如一线临湖限高45米，也就是差不多15层的小高层；公建配套为0，无需付出额外的建筑成本，是难得的100%纯宅地...
当然，20%的阳台率也是标配，对板块内的新房、二手房，都会形成代差优势。
楼市君还留意到，地块若与一期同属同个开发商，还可以统筹规划。
拿下一期地块的宝信，是否会继续出手拿下二期呢？我们也拭目以待！
|图源：广州自然资源交易中心
贰
事实上，广州这几年，也在努力为地块“降容”。
楼市君拉了一下数据，在2021年广州挂牌的121宗涉宅中，容积率在2.5及以下的有15宗，占比仅有12%。
随后，这个数据一路上涨，在2024年达到48%。
2025年截至目前，15宗挂牌宅地中，有8宗容积率在2.5及以下，占比53%，已经过半！
|广州楼市发布 制图
很多人可能会说，这些地块是不是都在郊区啊，地块不值钱。
事实并不是如此。
具体来看，今年容积率在2.5及以下的这8宗宅地，除了增城花都这4宗宅地之外，还有4宗位于中心六区范围内。
甚至，天河还占了2宗：世界大观AT1003008地块和天河智谷AT1003023。
其中，世界大观008地块容积率甚至低至1.1！地块吸引了4家房企争抢，最后由金茂拿下！
｜世界大观航拍
｜广州楼市发布 摄
至于楼市君梳理了一下，这种“降容”趋势背后，可能有几个原因：
1、响应国家《住宅项目规范》号召。
在今年3月31日，住房城乡建设部正式发布了国家标准《住宅项目规范》，对住宅设计提出了新的规定，并在今年5月1日执行。
最大的变化就是就提到住宅项目空间环境控制指标，其中高层II类最高容积率3.1，最大高度80米。
虽然说，这个条款并非强制性条款，但也证明了国家会继续出手控制居住密度。
特别是高层屡次喊话“好房子标准”，低容积率的打造的房子，明显能更符合要求。
|图源：《住宅项目规范》
就拿今年挂牌的这8宗容积率在2.5及以下的地块来说，不少就是广州主动“降容”的结果。
比如楼市君不久前报道的，科学城核心区的映日路以北地块，商改住后，容积率直接从4.0调整成为2.5。（）
又如前阵子挂牌的天河智谷023地块，容积率就从土地推介会时候的2.45，降到了正式挂牌的2.07！（）
楼市君猜测，未来或许还会持续有新的低密地块上架。
2、提升房企市场信心和预期。
事实上，降低容积率对开发商来说，意味着产品的可塑空间更大。
正常来说，3.0以上的容积率，开发商大概率只能打造为高层住宅，但如果容积率降低至2.0以下，就可能出现小高层乃至小洋房！
如果进一步降低到1.0以下，就可以设计为别墅或者叠墅产品。
而同样的地段，别墅、小高层往往比高层产品能获得更高的溢价。
举个例子，越秀国贸·观樾|天湖的叠墅产品，单价可以超过20万/平，而观樾大平层大部分单位价格都在10万/平以内。
｜越秀国贸·观樾|天湖实拍
｜广州楼市发布 摄
因此，只要产品设计得当，对开发商来说，留给产品的溢价空间越大、利润也就越大。
数据显示，今年全国主要城市的低密地块很多都出现了溢价成交。
除了金茂拿下的世界大观地块出现溢价之外，上海闵行区MHP0-1005地块溢价率达到18.9%，杭州萧山XSCQ2711地块溢价率甚至高达51.3%！
3、改善买家的居住体验。
这两年来，市面上的项目，越来越多宣传自己的低密卖点。
特别是板楼，由于对面宽的占用，往往只能出现在容积率2.5以内的地块之中，成为不少项目宣传的重点。
比如说定位高端的保利·天瑞、中国铁建招商蛇口·西派天河序、越秀观樾等等。
楼市君就统计过，2024年广州千万级豪宅项目成交TOP10中，拥有板楼规划的就占了80%！
|广州楼市发布 制图
而正常来说，容积率越低，意味着绿地率越高、楼间距越大、日照时间越长。
高容积率带来的堵车、等电梯问题，都会等到极大缓解！
可以说，降低容积率就是提供了一个更为舒适的生活环境。
因此，在高层多次强调“好房子标准”的背景下，土地“降容”基本是大势所趋。
它不仅代表着行业趋势，也代表这每个人对新一代好房子的追求。
这几宗低密宅地都将在6月限时竞价，楼市君也将持续关注~
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